فایل ورد کامل مقاله سیاست‌های بخش مسکن؛ بررسی علمی راهبردهای توسعه شهری و تأثیر آن بر اقتصاد و جامعه

توجه : به همراه فایل word این محصول فایل پاورپوینت (PowerPoint) و اسلاید های آن به صورت هدیه ارائه خواهد شد

 فایل ورد کامل مقاله سیاست‌های بخش مسکن؛ بررسی علمی راهبردهای توسعه شهری و تأثیر آن بر اقتصاد و جامعه دارای ۴۴ صفحه می باشد و دارای تنظیمات در microsoft word می باشد و آماده پرینت یا چاپ است

فایل ورد فایل ورد کامل مقاله سیاست‌های بخش مسکن؛ بررسی علمی راهبردهای توسعه شهری و تأثیر آن بر اقتصاد و جامعه  کاملا فرمت بندی و تنظیم شده در استاندارد دانشگاه  و مراکز دولتی می باشد.

توجه : در صورت  مشاهده  بهم ریختگی احتمالی در متون زیر ،دلیل ان کپی کردن این مطالب از داخل فایل ورد می باشد و در فایل اصلی فایل ورد کامل مقاله سیاست‌های بخش مسکن؛ بررسی علمی راهبردهای توسعه شهری و تأثیر آن بر اقتصاد و جامعه،به هیچ وجه بهم ریختگی وجود ندارد

بخشی از متن فایل ورد کامل مقاله سیاست‌های بخش مسکن؛ بررسی علمی راهبردهای توسعه شهری و تأثیر آن بر اقتصاد و جامعه :

آشنایی با سیاست های بخش مسکن
فهرست:
افزایش عرضه، راه‌کاری اصولی در برون‌رفت از مشکلات بخش مسکن
مقدمه
ویژگی‌های بخش مسکن
مسکن و جوانان
ضرورت حل معضل مسکن جوانان
افزایش عرضه مسکن در شهرهای کوچک و متوسط و شهرهای جدید
نتایج سفارش ساخت مسکن از طرف دولت

راهکارهای مربوط به سیاست کنترل بازار زمین و کاهش ( سهم هزینه زمین در قیمت مسکن)
مزایای روش تنظیم مجدد زمین
جزئیات سیاست های جدید دولت در بخش مسکن

منابع:

www.irannews.ir
www.maskan.com

افزایش عرضه، راه‌کاری اصولی در برون‌رفت از مشکلات بخش مسکن
کشور ما ‌اکنون با کمبود ۶/۱ میلیون واحد مسکونی روبرو است. این در حالی است که بیش از ۳۸ هزار هکتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشیه‌نشینی در کشور وجود دارد که اکثر آنها توانایی مقابله با زلزله‌های مشابه‌ای که در کشور رخ داده است را ندارند.
۱ مقدمه
کشور ما ‌اکنون با کمبود ۶/۱ میلیون واحد مسکونی روبرو است. این در حالی است که بیش از ۳۸ هزار هکتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشیه‌نشینی در کشور وجود دارد که اکثر آنها توانایی مقابله با زلزله‌های مشابه‌ای که در کشور رخ داده است را ندارند.

در حال حاضر سالانه به طور متوسط حدود ۷۰۰ هزار متقاضی جدید ناشی از ازدواج جوانان به تقاضاهای موجود افزوده می‌شود و این درحالی است که پیک هرمی جمعیتی کشور در حال گذار از دوران آموزش و پرورش به سنین ازدواج و اشتغال است و پیش‌بینی‌ها حکایت از این دارد که آمار متقاضیان جدید مسکن تا سال ۱۳۹۰ سالانه به ۹۳۰ هزار زوج خواهد رسید. علاوه بر آن در حال حاضر به دلیل کم بودن فرصت‌های شغلی و تمکن پایین جوانان برای تأمین مسکن مناسب، متوسط سن ازدواج جوانان بالا رفته و بر اساس گزارش‌های سازمان ملی جوانان بیش از ۵/۱ میلیون جوان بالای سن ازدواج قرار دارند که همچنان مجرد هستند.

از طرف دیگر، در شرایط فعلی با وجود چهار عامل اصلی تولید مسکن در کشور، یعنی « نیاز»، « نیروی کار ماهر و غیرماهر»، « تجهیزات و مصالح » و همچنین « زمین قابل تبدیل به مسکن » در بیرون و درون شهرها، تولید و عرض مسکن متناسب با نیاز جامعه اتفاق نیافتاده است و رونق در این بخش مقطعی و تورمی بوده است؛ ب

ه عبارت دیگر، عوامل لازم برای فعالیت اقتصادی در بازار مسکن حضور دارند‌ اما چرخ اقتصادی این بازار نتوانسته است به نحو صحیحی این عوامل را در یک زنجیر ارزش کامل و کارآ قرار دهد و تأمین مسکن به معضلی حاد تبدیل شده که رکود این صنعت را به دنبال داشته است. این در حالی است که سیاست‌های دولت‌های گذشته در دهه‌های اخیر نیز نتوانسته است در جهت حل معضل مسکن و کاهشِ آن اقدام مناسبی را انجام دهد.
برای کنترل وضع موجود می‌بایست تا ۱۰ سال آینده، سالانه حداقل یک میلیون و چهارصد هزار واحد مسکونی ساخته شود درصورتیکه بر اساس آمار وزارت مسکن بالاترین میزان تولید مسکن در سال ۱۳۸۳، ۷۰۰ هزار واحد بوده است که برای دست یافتن به تولید ۴/۱ میلیون واحد مسکونی نیازمند روش‌های جدید است.

۱ ویژگی‌های بخش مسکن
۲ـ۱ـ خودکفا بودن بخش مسکن
حوزه‌های مختلف اقتصادی بر حسب وابستگی آنها به بازارهای جهانی، از شرایط سیاسی بین‌المللی تاثیرپذیرند. در شرایط کنونی که تحریم و تهدیدهای بین المللی، اقتصاد داخلی را تهدید می‌کند، حمایت از بخش‌های اقتصادی که کمترین وابستگی را به بازارهای جهانی دارد منطقی به نظر می‌رسد. بخش مسکن به‌دلیل تولید تمامی نهادهای واسطه‌ای آن در داخل کشور، کمترین وابستگی را به خارج از مرزها دارد. علاوه بر آن به لحاظ بالا بودن ارتباطِ آن با سایر بخش‌های صنعتی و خدماتی کشور، دارای خاصیت پیش‌رانگی در اقتصاد بوده که می‌تواند به عنوان موتور محرک اقتصادی کشور عمل کرده و حتی در شرایط بحرانی و تحریم‌های احتمالی بین المللی، رشد مثبت اقتصادی را به صورت پایدار تضمین کند.

۲ـ۲ـ توان جذب نقدینگی بالا
بخش مسکن در شرایط کنونی که دارای دوران رکود و رونق دوره‌ای است، توانسته است به‌طور متوسط ۲۵ درصد از نقدینگی موجود در کشور را به خود اختصاص دهد. حال در شرایطی که رونق در این بخش بر اساس اتخاذ سیاست‌های اصولی و درست حاکم شود، این بخش توان جذب نقدینگی موجود را بیش از آنچه از قبل داشته، خواهد داشت. بنابراین با توجه ویژه به این بخش، علاوه بر رشد اقتصادی و ; می‌توان از پتانسیل بالای این بخش در جهت جذب نقدینگی و کاهش تورم در جامعه استفاده کرد.

۲ـ۳ـ توان بالای اشتغال‌زایی
توان بالای ایجاد اشتغال از ویژگی‌های اصلی این بخش است. براساس مطالعات انجام شده، می‌توان گفت به ازای ساخت هر ۲۰۰ متر مربع بنا، ۴ شغل مستقیم و ۱ شغل غیرمستقیم ایجاد خواهد شد. ویژگی منحصر به فرد این بخش، توان ایجاد اشتغال‌زایی غیر مستقیم در بخش‌های دیگر اقتصادی است.
امتیاز دیگری که این بخش داراست، اشتغال سهم قابل توجهی از گروه‌های کم درآمد است؛ یعنی با رونق این بخش، گروه‌های کم درآمد جامعه که عموماً دارای تخصص‌های بالا نیستند، فرصت کسب درآمد خواهند داشت.

بنابراین می‌توان گفت که با رونق این بخش، گام مؤثری در تقسیم درآمد در سطح جامعه اتفاق خواهد افتاد. به ازای اشتغالی که در این بخش به‌خصوص برای افراد غیر ماهر ایجاد می‌شود، در وهل اول، توزیع درآمد بهتر شده و همچنین در صورتی‌که امکان خانه‌دار شدن این گروه‌ها فراهم شود، آنها نیز امکان می‌یابند تا به سمت انباشت ثروت سوق پیدا کنند، لذا یکی از عوامل اصلی فقر شهری ریشه‌کن خواهد شد.

۲ـ۴ـ سهم بالای مردان از اشتغال در این بخش
از مزیتهای مهم این بخش نسبت به بخش‌های دیگر اقتصادی کشور، اشتغال پررنگ مردها در این بخش و بخش‌های مرتبط با آن است.
علت اصلی آن نیز شرایط و ویژگی‌های خاص این بخش است. به‌عنوان مثال بر اساس اطلاعات آماری مرکز آمار، ۶/۱۴ درصد از کل شاغلان مرد در کشور در این بخش فعال هستند و این در حالی است که تنها ۹/۰ درصد از کل شاغلین زن کشور در این بخش حضور دارند.
علاوه‌بر آن، اطلاعات بالا به این معنی است که با رونق این بخش، علاوه بر اشتغال‌زایی وسیعی که با توجه به داده‌های قبلی، ایجاد می‌شود، باعث ایجاد اشتغال‌ برای مردان که تأمین‌کنند سهم عمده‌ای در تأمین درآمد خانوار دارند، نیز می‌شود. بنابراین با رونق این صنعت از یک طرف اشتغال‌زایی وسیعی رخ خواهد داد و از طرف دیگر گروه برخوردار از این اشتغال‌زایی مردها خواهند بود که خود باعث کاهش مشکلات اقتصادی خانوارها و نابسامانی‌های اجتماعی می‌شود.
۳ مسکن و جوانان
به اتفاق اکثر کارشناسان، مسکن، اشتغال و ازدواج سه معضل اساسی کشور است. معضلاتی که به دلیل غلبه جوانان در هرم سنی جمعیتی کشور و ورود آنها به عرصه-های مختلف جامعه، در حال پیدایش است. اما سوال اساسی این است که به چه طریقی می‌توان به حل یا کاهش این سه معضل اقدام کرد؟

قطعا یکی از موانع پیش‌روی جوانان در امر ازدواج، مشکلات اقتصادی است. این مشکلات عمدتا به عدم تمکن مالی جوانان برای بهره‌مندی از مسکن مناسب و نبود اشتغال برمی‌گردد.
با مرور سیاست‌های اتخاذ شده توسط دولت‌های موفق در کاهش این معضلات، بخوبی نمایان می‌شود که حل دو معضل اشتغال و ازدواج تا حدود زیادی می‌تواند از طریق حل معضل مسکن انجام شود.

۳ـ۱ـ ضرورت حل معضل مسکن جوانان
اساساً از دو منظر می‌توان به اولویت حل معضل مسکن نسبت به دو معضل دیگر رسید؛
الف ـ با رونق بخش ساخت و ساز و صنعت ساختمان کشور، چرخه اقتصادی کشور به حرکت درآمده و باعث به کار افتادن ظرفیت‌های کارخانه‌ها و صنایع پایین دستی آنها می‌‌شود. ادامه این روند به اشتغال‌زایی وسیعی می‌انجامد. از ویژگی‌های اشتغال در این بخش بالابودن سهم جوانان از آن است. براساس داده‌های موجود حدود ۴۰ درصد از شاغلین این بخش ۱۵ تا ۲۹ سال، سن دارند. بنابراین با تولید مسکن می‌توان به حل مشکل جاری بیکاری در ایران کمک کرد و در ایجاد فرصت‌های شغلی برای جوانان و کارگران غیر ماهر نقش مهمی را ایفا کرد، این عوامل به‌نوبه خود، عدم توازن‌ منطقه‌ای را کاهش می‌دهند، به این معنی که بخش مسکن تأثیر مهمی بر افزایش درآمد و اشتغال گروه‌های غیر ماهر که درآمد نسبتا اندک دارند، خواهد داشت.

ب ـ با خارج شدن این صنعت از رکود و اتخاذ سیاست‌های درست و اصولی، می‌توان یکی از موانع اساسی ازدواج که عدم تمکن‌ مالی جوانان برای تهیه مسکن مناسب است را مرتفع کرد. به این ترتیب با اصلاح بخش مسکن، از یک طرف اشتغال و از طرف دیگر مسکن خانوارها، به‌خصوص جوانان تأمین خواهد شد که با اصلاح فرهنگ حاکم می‌توان گام بلندی در تسهیل ازدواج جوانان برداشت.
فصل دوم:
افزایش عرضه مسکن در شهرهای کوچک و متوسط و شهرهای جدید

با توجه به نکات ذکر شده در قسمت قبل ، سؤال مهم در این رابطه آن است که آیا مباحث مطرح شده، صرفاً در حد تئوری است و یا اینکه راهکارهایی عملی نیز با استفاده از تجارب جهانی و با توجه به شرایط کشور قابل ارائه است؟
در این بخش با تکیه بر سه محور اصلی، راهکارهایی عملی همراه با بیان برخی تجارب جهانی و بیان علل تناسب راهکارها با شرایط کشور، ارائه شده است:
• راهکارهای مربوط به نقش‌آفرینی دولت در جهت افزایش عرضه مسکن
• راهکارهای مربوط به تأمین زمین، کنترل بازار آن و کاهش سهم هزینه زمین در قیمت مسکن
• راهکارهای تأمین مالی برای پوشش هزینه ساخت مسکن
۱ـ راهکارهای مربوط به نقش‌آفرینی دولت در جهت افزایش عرضه مسکن
یکی از سیاست‌های کلیدی در بازار مسکن، برقراری تعادل بین «عرضه» و «نیاز» است. چنانکه تجربه شده است سیاست‌هایی همچون افزایش تسهیلات بانکی، نمی‌تواند گروه‌های کم‌درآمد جامعه را توانمند سازد و از سوی دیگر به دلیل تورم‌زایی، باعث کاهش توان آنها در تملک مسکن خواهد شد.
یکی از راهبرد‌های اصولی که می‌توان با استمداد از آن، از وضعیت کنونی خارج شد، «افزایش عرضه مسکن توسط دولت» است. این راهبرد علاوه بر دارا بودن پشتوانه علمی و اقتصادی، در دوران بحران کشورهایی چون انگلیس، آلمان، سوئد، مالزی، سنگاپور، کره‌جنوبی و; توانسته است نقش بسزایی در کاهش معضل مسکن در این کشورها داشته باشد. هنگام بحران مسکن، دولت در کشورهایی چون انگلیس، آلمان و ; که با کمبود شدید مسکن مواجه بودند،

با روش‌های مختلف به تولید انبوه مسکن پرداخته و با عرضه آن به جامعه، سعی در متعادل کردن عرضه و نیاز داشته است. به‌عنوان مثال در فاصله سالهای ۱۹۴۶ تا ۱۹۵۶، از ۵/۲ میلیون واحد مسکونی ساخته شده در انگلیس، ۷۵% آن توسط مقامات محلی(دولت)، ساخته ‌شد. طبق آمار، دولت انگلیس طی سال‌های ۱۹۱۹ تا ۱۹۶۹، ۶ میلیون واحد مسکونی ساخته و به بازار عرضه کرده است. کره جنوبی نیز از سال ۱۹۹۱ تا ۱۹۹۸، ۲ میلیون واحد مسکونی عرضه کرده است و در سالهای بعد نیز حضور ۴۰% خود را در عرضه مسکن حفظ کرده است.

ذکر این نکته قابل توجه است که حضور کارآمد و مؤثر دولت در بخش حاکمیتی و مالکیتی مسکن، به‌معنای تولید مسکن توسط خود دولت نیست. ( این مهم یقیناً بر عهده پیمان‌کاران غیردولتی خواهد بود.)

۱ـ۱ـ نتایج سفارش ساخت مسکن از طرف دولت
یکی از نتایج مهم پروژه‌های سفارش ساخت انبوه مسکن به پیمان‌کاران غیردولتی توسط دولت، علاوه بر عرضه بیشتر مسکن، حذف‌کردن « واسطه‌های سوداگر» است. دولت از طریق در اختیار گرفتن مالکیت زمینها در طول جریان ساخت، سیاستهای مؤثری را در جهت انتقال مستقیم مالکیت به گروههای نیازمند و حذف واسطه‌های سوداگر به اجرا می‌رساند.

مثلاً می‌توان با پیش‌فروش واحدهای سفارش داده شده به نیازمندان مسکن، آنها را در سود حاصل از سرمایه‌گذاری شریک کرد. در این شرایط سود حاصل از سرمایه‌گذاری در فرآیند ساخت به متقاضی انتقال پیدا می‌کند نه واسطه‌های سوداگر. همچنین با اتخاذ سیاست‌های طرف عرضه، نتایج زیر قابل حصول است:
الف ـ مداوم‌ بودن تولید و عرضه مسکن در بازار برای ایجاد تعادل بین عرضه و نیاز
سیاست طرف عرضه، منجر به ثبات بازار و تولید مداوم مسکن مورد نیاز گروه-های هدف می‌شود. بنابراین با عرضه مستمر واحدهای مسکونی، بازار مسکن شاهد دوران‌های رونق و رکود فصلی نخواهد بود.
ب ـ حذف واسطه‌ها
همواره از حضور واسطه‌ها به عنوان یکی از دلایل تورم در بخش‌های اقتصادی کشور یاد می‌شود. به‌طور کلی یکی از دقیق‌ترین تعاریفی که از «عدالت اجتماعی» متصور است، توزیع عادلانه فرصت‌های اقتصادی در جامعه است؛ امروزه در جامعه ما، مردم به طور عادلانه، از فرصت مسکن‌دار شدن، سود بردن از فعالیت در بخش مسکن و همچنین از فرصت اشتغال در بخش مسکن برخوردار نیستند اما با اتخاذ سیاستهای طرف عرضه، واسطه‌های سوداگر از چرخه تولید حذف شده و منفعت حاصل از این اقدام نصیب تقاضاهای مصرفی می‌شود.

۲ـ راهکارهای مربوط به سیاست کنترل بازار زمین و کاهش ( سهم هزینه زمین در قیمت مسکن)
در کشور ما سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن بیش از ۵۰ درصد است. در نتیجه، زمین به تنهایی بیش از ۵۰ درصد از نقدینگی موجود در بازار مسکن را به خود اختصاص می‌دهد و تأمین مالی عرضه مسکن را نیز به مخاطره می‌اندازد. سوداگری در بازار زمین و کاهش سرعت گردش سرمایه در فرآیند تولید مسکن، باعث طولانی‌شدن فرآیند ساخت، افزایش قیمت مسکن و در نهایت کاهش عرضه مسکن به بازار مصرف شده است.

دولت از نیمه دوم دهه ۱۳۷۰، از دخالت خود در بازار زمین کاسته و از سازوکار بازار آزاد در تأمین زمین و مسکن حمایت کرده که در نتیجه، فعالیت در بازار زمین از صرفه اقتصادی بیشتری نسبت به بازار مسکن برخوردار شد. وجود این شرایط، شرکت‌های فعال در امر ساخت‌وساز را به سمت استفاده از بازار زمین، در راستای کسب سود بیشتر ترغیب کرده و می‌کند. برای مثال طی سالهای ۶۸ تا ۸۰، نرخ رشد قیمت زمین تقریباً ۲برابر نرخ رشد بهای آپارتمان در شهر تهران بوده به‌نحوی که قیمت زمین طی این دوره ۵/۲۲ برابر و قیمت آپارتمان ۵/۱۱ برابر شده‌ است.

این اعداد و ارقام حکایت از بی‌ثباتی بازار زمین دارد و نشان می‌دهد که افزایش قیمت زمین در دوران رونق بسیار بیشتر از قیمت مسکن است؛ نتیجه این امر، حرکت سرمایه‌های سرگردان و سرمایه‌های موجود در بخشهای صنعتی دیگر و حتی سرمایه فعال در ساختمان‌سازی، به ‌سمت زمین است.
بنابراین یکی از اولویت‌های دولت در بخش مسکن، بایستی سامان‌دهی و کنترل بازار زمین باشد؛ این کنترل به منظور کاهش سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن اعمال می‌شود. برای تحقق این هدف، راهکارهای عملی زیر در دسترس هستند:
۲ـ۱ـ اجاره بلندمدت زمین

در گام نخست، دولت باید از فروش زمین‌های خود خودداری کند. در مناطقی که به واحد‌های مسکونی نیاز است، دولت می‌تواند با در اختیار قرار دادن عرصه زمین‌های خود به متقاضیان، زمین را بصورت اجاره در اختیار متقاضیان قرار دهد. دولت مطابق این سیاست، هزینه زمین را از نقدینگی اولیه برای تولید مسکن حذف کرده و در عین حال زمین را رایگان در اختیار تولید‌کنندگان و مصرف‌کنندگان قرار نمی‌دهد، بلکه با اجاره زمین، ورود زمین را در چرخه معاملات بازار زمین حذف و از افزایش قیمت آن جلوگیری می‌کند. لذا سرمایه‌های موجود در این بخش به سمت تولید مسکن هدایت می‌شوند که افزایش عرضه مسکن را به دنبال خواهد داشت. علاوه‌ برآن، دولت تنها هزینه‌های ساخت را قسط‌بندی می‌کند و زمین را به‌صورت اجاره در اختیار متقاضی قرار می‌دهد.

البته دولت در شهرهای کوچک و متوسط نیز در فرآیند توسعه شهری، با اضافه کردن زمین‌های جدید به حریم شهرها می‌تواند سیاست اجاره بلندمدت زمین را مشابه شهرهای جدید اجرا کرده و به عرضه مسکن در این مناطق بپردازد، ولی به-هرحال، در کلان‌شهرها، توسعه شهری به صلاح نبوده و راهکارهای دیگری وجود دارند که در ادامه بیان شده‌اند.